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中华企业股份有限公司
2009 年公司债券
受托管理事务年度报告
（第一期）
受托管理人：
二○一○年六月
目录
一、重要提示.....................................................................................2
二、发行人及2009 公司债券概况.................................................. 2
三、发行人经营情况.........................................................................3
四、发行人主要财务情况................................................................ 5
五、发行人公司治理情况................................................................ 7
六、担保人资信情况.........................................................................7
七、募集资金使用情况.................................................................... 9
八、本期债券付息情况.................................................................... 9
九、债券持有人会议召开情况........................................................ 9
十、发行人证券事务代表变动情况................................................ 9
十一、债券跟踪评级情况................................................................ 9
十二、其他事项...............................................................................10
十三、备查文件...............................................................................11
09 中企债受托管理事务年度报告（第一期）
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一、重要提示
本报告依据《公司债券发行试点办法》（简称“试点办法”）、《中
华企业股份有限公司公司债券受托管理协议》（简称“受托管理协
议”）、《中华企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》（简称
“募集说明书”）及其他有关规定或文件由本期债券受托管理人——
华泰证券股份有限公司编制。
本报告中数据、资料均来源于中华企业股份有限公司（简称“中
华企业”、“发行人”或“公司”）已公开披露和提供的信息。
报告期：2009 年1 月-2010 年5 月
本报告由受托管理人负责解释。
华泰证券编制本报告谨对公司债券受托管理事务进行专项说明，
不表明对其价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。因市场行为
及其他情形引致的投资风险，由投资者自行负责。
二、发行人及2009 公司债券概况
1、公司概况
中华企业主营房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理等
业务。中华企业及其控股子公司上海古北（集团）有限公司和上海房
地产经营（集团）有限公司均持有建设部颁发的房地产开发一级资质。
2009 年，公司实现营业收入41.23 亿元，同比增长14.15％，实
现营业利润9.73 亿元，同比增长49.86％；实现利润总额10.19 亿
元，同比增长45.62％；实现归属于上市公司股东的净利润6.36 亿
元，同比增长37.14％；经营活动产生的现金流量净额为0.37 亿元，
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同比下降89.30％；每股经营活动产生的现金流量净额为0.034 元。
截止2009 年末公司总资产达到137.85 亿元，归属于上市公司股东的
所有者权益达到37.04 亿元。
2、“09 中企债”概况
2009 年8 月26 日，经中国证监会证监许可[2009]895 号文核准，
公司获准发行不超过人民币12 亿元公司债券。2009 年10 月30 日，
公司成功发行12 亿元公司债券。本期债券具体情况如下表：
表一：“09 中企债”概况
发行规模人民币12 亿元
品种、期限固定利率、5 年
票面利率7.10%/年
起息日、到期日2009 年10 月27 日、2014 年10 月27 日
还本付息方式按年付息、到期一次还本
募集资金用途偿还商业银行贷款5.6 亿元，剩余用于补充流动资金
担保
上海地产（集团）有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担
保
信用等级发行人主体信用等级AA-级，本期公司债券信用等级AA+级
交易方式现券交易
交易场所
上海证券交易所集中竞价系统、大宗交易系统和固定收益证券综合电子
平台
受托管理人华泰证券股份有限公司
资信评级机构中诚信证券评估有限公司
登记机构中国证券登记结算公司上海分公司
三、发行人经营情况
1、主营业务分行业、产品情况
表二： 2009 年主营业务行业分类表单位：万元
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分行业 营业收入 营业成本
营业利润率
（%）
营业收入比
上年增减
(%)
营业成本比
上年增减
(%)
营业利润率比上
年增减(%)
房地产行业 403,822.53 237,960.47 29.46% 14.38% 1.97% 5.18%
商业和服务
业
7,448.77 5,640.16 17.71% 0.83% 34.82% -20.31%
工程施工 1,046.32 890.18 7.55% 35.73% 53.05% -6.41%
合计 412,317.62 244,490.81 29.19% 14.15% 2.67% 4.65%
2、主营业务分产品情况
表三：2009 年主营业务产品分类表 单位：万元
分产品 营业收入 营业成本
营业利润率
（%）
营业收入比
上年增减(%)
营业成本比
上年增减(%)
营业利润率比上
年增减(%)
房产销售 394,088.92 232,652.51 29.41% 15.39% 1.28% 6.09%
房屋租赁 9,733.61 5,307.96 31.42% -15.66% 45.98% -21.34%
商业和服
务业
7,448.77 5,640.16 17.71% 0.83% 34.82% -20.31%
工程施工 1,046.32 890.18 7.55% 35.73% 53.05% -6.41%
合计 412,317.62 244,490.81 29.19% 14.15% 2.67% 4.65%
3、主营业务分地区情况
表四：2009 年主营业务地区分类表 单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海市 340,139.75 -4.52%
苏州市 71,855.52 1560.69%
杭州市 322.34 -50.06%
4、前5 名供应商采购和前5 名客户销售情况
2009 年，公司向前5 名客户合计销售额为63,006.70 万元，占
公司销售总额的15.28%。
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四、发行人主要财务情况
1、发行人资产负债情况
表五： 2009 年主要资产负债项目变化情况表单位：万元
项目期末余额期初余额增减幅度
货币资金339,980.18 155,297.88 119%
长期股权投资30,252.70 21,974.48 38%
预收款项135,986.96 67,920.27 100%
应付利息2,893.26 499.55 479%
长期借款293,540.00 181,250.00 62%
应付债券118,551.62 0.00 100%
增减变动原因：
（1）货币资金期末较期初增加119%的主要原因是：年内房地产
项目预销售情况良好，资金回笼较好。
（2）长期股权投资期末较期初增加38%的主要原因是：公司下
属子公司上海房地产经营（集团）有限公司，计提权益法投资单位上
海浦东金鑫房地产发展有限公司开发的上海港国际客运中心部分项
目结转销售产生投资收益2.37 亿元，收到红利冲减长期股权投资
1.42 亿元，合计增加长期股权投资0.95 亿元。
（3）预收款项期末较期初增加100%的主要原因是：年内南郊中
华园二期、华泾保障性住房预售情况良好，由于该些项目按会计准则
规定尚不具备结转销售收入。
（4）应付利息期末较期初增加479%的主要原因是：年内对发放
的信托产品及公司债按权责发生制计提了相关利息。
（5）长期借款期末较期初增加62%的主要原因是：年内为改善
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贷款结构，增加了银行长期借款。
（6）应付债券期末较期初增加100%的主要原因是：年内成功发
行12 亿元公司债。
2、发行人现金流量情况
表六：2009 年主要现金流量表项目变化情况单位：万元
现金流量表项目本期数上年同期数增减幅度
经营活动产生的现金流量净额37,360,652.37 349,024,093.07 -89%
投资活动产生的现金流量净额166,749,751.68 221,471,186.71 -25%
筹资活动产生的现金流量净额1,642,712,567.32 -356,201,668.09 561%
增减变动原因：
（1）经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少89%的主要
原因是：年内公司增加土地储备使经营性支付增加。
（2）投资活动产生的现金流量净额较上年同期减少25%的主要
原因是：上年同期收回投资所收到的现金较多，使得报告期比较基数
较高。
（3）筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增加561%的主要
原因是：年内银行贷款有所增加。
3、发行人利润表变动情况
表七：2009 年利润表构成重大变动情况单位：万元
利润表项目本期数上年同期数增减幅度
营业税金及附加47,472.53 34,447.89 38%
财务费用23,374.42 14,327.60 63%
投资收益25,236.17 14,987.59 68%
增减变动原因：
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（1）营业税金及附加较上年同期增加38%的主要原因是：年内
部分项目土地增值税有所增加。
（2）财务费用较上年同期增加63%的主要原因是：年内新增10
亿元贷款和12 亿元公司债，使得利息费用相应增加。同时，新增贷
款中有部分信托等理财产品资金成本相对较高。此外，公司总资产、
总借款等基数均相应增大。
（3）投资收益较上年同期增加68%的主要原因是：年内按权益
法核算的上海港国际客运中心项目部分物业结转销售收入，公司相应
增加投资收益。
五、发行人公司治理情况
2009 年，公司按照《公司法》、《证券法》、中国证监会有关法规
以及有关部门的要求，进一步完善法人治理结构，建立健全完备的、
可操作性的内部控制制度，规范经营管理运作，努力降低经营风险和
财务风险，进一步控制运营成本和财务成本，加强信息披露工作，做
好投资者关系管理工作。
六、担保人资信情况
本期债券由上海地产（集团）有限公司（简称“上海地产集团”）
提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。担保人承担保证责任
的保证范围为中华企业本期公司债券本金及利息、违约金、损害赔偿
金、实现债权的费用和其他应支付的费用。
1、担保人简介
地产集团成立于2002 年11 月，注册资本为42 亿元，截至2009
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年12 月31 日，上海市国有资产监督管理委员会持有地产集团100%
的股权。地产集团是上海市土地储备运作的重要载体，在业务及政策
层面上均得到上海市政府较大力度的支持，政府背景雄厚。
2、担保人主要财务指标
表八：上海地产集团2009 年主要财务指标
项目2009 年度
总资产（万元） 6,665,230.33
净资产（万元） 2,123,930.98
归属于母公司所有者权益（万元） 1,452,876.70
资产负债率（%） 68.13
流动比率（倍） 2.14
速动比率（倍） 0.77
营业收入（万元） 1,283,342.38
利润总额（万元） 269,653.79
归属于母公司所有者的净利润（万元） 125,186.25
利息保障倍数6.01
3、担保人资信状况
截至2009 年12 月31 日，上海地产集团本部共获得银行授信总
额为186.40 亿元，已使用授信额度105.40 亿元，未使用的授信额度
为81 亿元。上海地产集团资信优良，贷款偿还率和利息偿还率均为
100%。
4、担保人对外担保情况
截至2009 年12 月31 日，上海地产集团对外担保累计余额为
112.46 亿元，占合并报表归属于母公司所有者权益的比例为77.40%。
5、担保人涉及的未决诉讼或仲裁事项
截至2009 年底，上海地产集团不存在对公司财务状况、经营成
果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼或仲
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裁事项。
七、募集资金使用情况
《募集说明书》约定，本期公司债券发行募集资金用于偿还借款
5.6 亿元，剩余用于补充流动资金。
公司已严格按照《募集说明书》中的约定使用募集资金。
八、本期债券付息情况
《募集说明书》约定，2010 年至2014 年间每年的10 月27 日为
上一计息年度的付息日（遇节假日顺延）。在利息登记日当日下午上
海证券交易所收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上
一计息年度的债券利息。
报告期内，本期公司债券尚未到2010 年付息日。
九、债券持有人会议召开情况
报告期内，未发生须召开债券持有人会议的事项，未召开债券持
有人会议。
十、发行人证券事务代表变动情况
报告期内，发行人证券事务代表未发生变动。
十一、债券跟踪评级情况
1、评级结果
2010 年6 月，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信评
估”）出具的《中华企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告》
认为，本期公司债券信用等级为AA+，发行人主体信用等级为AA-，
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评级展望为稳定。
2、跟踪评级主要观点
本次跟踪评级的基本观点为：2009 年，受益于房地产行业的快
速复苏，中华企业房地产销售量和销售收入保持增长，盈利能力提升；
土地储备充裕，为其未来的业务发展积累了一定资源。同时，中诚信
评估也关注到短期内政策导向因素将使房地产行业走势面临不确定
性，公司现阶段大规模进行土地储备给其带来较大的资金压力，以及
土地成本上升可能压缩公司盈利空间等因素给公司经营带来的不利
影响。
中诚信评估维持中华企业主体信用等级AA-，本次公司债券信用
等级AA+。本级别考虑了上海地产集团为本次债券提供全额不可撤销
连带责任担保而对该次债券本息偿付所起的保障作用。
3、跟踪评级安排
在本期公司债券的存续期内，中诚信评估每年将至少出具一次正
式的定期跟踪评级报告。
十二、其他事项
1、对外担保情况
截至2009 年12 月31 日止，公司对外担保合计6.34 亿元，占合
并财务报表归属于母公司所有者权益的比例为17.12%，全部是为子
公司提供的担保。公司没有发生为控股股东、公司持股50%以下的其
他关联方和资产负债率超过70%的企业提供担保，所有对外担保均按
要求履行了决策程序。
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2、涉及的未决诉讼或仲裁事项
报告期内，发行人不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业
务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼或仲裁事项。
3、相关当事人
报告期内，本期公司债券的受托管理人、担保人和资信评级机构
均未发生变动。
十三、备查文件
1、备查文件目录
《中华企业股份公司公开发行公司债券募集说明书》
《中华企业股份公司2009 年公司债券发行公告》
《中华企业股份有限公司公司债券受托管理协议》
《中华企业股份有限公司公司债券债券持有人会议规则》
《债券偿付保函》
《中华企业股份有限公司公司债券2010 年跟踪评级报告》
2、联系方式
联系人：华央平
电话：021-68419771
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（本页无正文，为《中华企业股份有限公司2009 年公司债券受
托管理事务年度报告（第一期）》的签章页）
华泰证券股份有限公司
二○一○年六月
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